潘石屹隐入尘烟之后
SOHO中国正处在爆雷的潘石边缘。
8月18日 ，屹隐烟SOHO中国在半年报中发布预警，入尘称公司收到北京税务局的潘石通知 ，要求他们北京望京写字楼 ，屹隐烟赶紧缴纳欠下的入尘19.86亿税金和滞纳金 ，但SOHO中国账上仅仅有6亿多，潘石还不起 。屹隐烟
欠缴土地增值税一直是入尘房企的“通病” ，一位行业人士表示：“原来规定是潘石要项目卖完才清缴土地增值税，因此很多项目故意留下一部分不卖，屹隐烟例如车位、入尘底商等 。潘石后来陆续出了补丁政策 ，屹隐烟不管是入尘否卖完，都要清缴土地增值税 ，但许多企业执行不到位 。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治 ，但仍未能解决这一痼疾。
为缓解资金压力 ，SOHO中国也有所行动 。据悉 ，SOHO 中国位于北京的资产中，一点儿自持物业的租金下调了 ，其中包括光华路SOHO二期 、银河SOHO等 。而要卖的若干物业中，不仅仅是光华路SOHO二期 。
此时 ，远在美国的潘石屹 ，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后 ，潘石屹就再也没有发声了 。
在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹 ，在普罗大众眼中 ，更像一个“明星” 。也正是在这种光环效应下 ，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年 ，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白 。
然而 ，种种争议下，他近两年的口碑 ，跌到至暗时刻 。与此同时 ，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦 。
欠税近20亿 ，如何补 ？
潘石屹曾打造出不少地标性建筑 。
例如光华路SOHO二期 ，占据北京城最金贵的CBD核心 ，由世界著名建筑师事务所GMP设计 。再例如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑 ，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地 。
然而 ，你很难想象 ，这两栋光鲜的大楼 ，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩 。“降价是从上周开头的 。光华路SOHO二期的日租金 ，降到了6.5元一平米 。银河SOHO调到了5元 ，之前是6 、7元。”资深商业地产中介宋枫表示 ，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状 。
这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价 ，约9-10元每平方米 ，属于价钱较高的甲级写字楼 。即便是到这一年11月 ，光华路SOHO租金打了8折 ，每平方米也还是超过7元 。而银河SOHO ，最高时候 ，能租出9.5元的高价 。
目前，从贝壳找房上看 ，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示 ，“价钱比较好谈好沟通 ，有浮动的空间 ，但不是明面上的 。”
无论如何，从整体来看 ，2023年上半年 ，SOHO北京的办公楼 ，出租率和收入情况，不尽如人意 。受一点儿早教机构搬离、邻近区域有新入市中端项目 、此前疫情黑天鹅等多重因素影响 ，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去 。而银河SOHO ，“空了大概150套房子 。”至于望京SOHO，“随着一点儿科技公司 、教育公司的搬离 ，一下子空出去不少 。”宋枫表示 。
在SOHO旗下商办租赁平台能看到 ，望京SOHO有多达166套房源可出租 。这从SOHO半年报中也可以佐证 。2023年上半年 ，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90% 。
SOHO也有办公楼出租率不错 ，例如其位于上海的写字楼 。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外 ，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。
北京也有体现好的写字楼 ，例如丽泽SOHO ，其实现了租金收入增长 ，上半年收入达到8988.7万元 ，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态 ，华为在这里租了5万多平方米 ，它旗下的公司也租了三四万平方米 。”宋枫告诉「市界」 。同样是SOHO的办公楼 ，为何有这样大的差距 ？
除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外 ，还跟办公楼的基本条件脱不了干系 。“SOHO上海的一点儿写字楼还是比较优质的 ，租金回报率也不错 ，跟北京开发的一点儿办公楼相比 ，适用性也提高了 ，相对成熟一点儿 。”一名资管公司的高管告诉「市界」 。
SOHO早期在北京开发的一点儿办公楼 ，注重于外观的好看 ，而忽略了适用性 。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多 ，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候 ，很多客户很新奇，觉得很不错 ，但经过市场的淬炼 ，客户的认知提高了 ，“他们觉得使用率这么低 ，还不如花同等价钱 ，租一个面积更大的办公室 。”
因而出租率太低，SOHO物业的交易价钱也一路狂跌 。受大环境的影响 ，好多业主还不上房贷，于是想卖掉 ，却一直卖不出去 。房子就一路降价 ，有的房子现在快跌到三万了 。“最高的时候 ，能卖到8万-10万元每平方米 。”其实 ，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了 。被逆势抄底的 ，正是散售给小业主的房子 。
这些抄底交易 ，跟SOHO本身没多大关系了 ，它现在也无暇顾及这些 。8月18日 ，SOHO发布的爆雷预警显示 ，公司收到北京税务局的通知 ，要求北京望京写字楼 ，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上仅仅有6亿多 ，还不起 。
事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知 ，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元 ，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金 。截至2023年6月30日 ，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元 ，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款 ，也还不上了 。“可能出现交叉违约 。”
对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金 ，SOHO给出的方案是 ：继续处置若干商业物业 。曾填补中国商业办公空白的SOHO ，为何走到今天这一步 ？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起 。
当年也曾引领建筑时尚
王城还记得大一那年 ，刚开学没多久时 ，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话 ，“潘石屹这个项目做的不行 ，看着效果图就选了最终的设计方案 ，建起来的房子很多功效也不好。”对于这句话 ，当年还青涩的王城 ，也深以为然 。
直到大二那一年 ，他进入一家建筑设计事务所 ，看到建外SOHO的效果图 。王城才意识到 ，在那个特定年代 ，建筑物理学老师的话 ，并不必定对 。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品 ，的确是因而他设计的效果图更漂亮 ，“竞标的其他作品 ，很多更注重适用性 ，而忽略大楼的美观性。”并且 ，建外SOHO是一个方方正正的用地 ，先做效果图，再去做场地设计 ，是没问题的 。
尽管忽略适用性并不意味着就是对的 ，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看 ，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑 。这也是王城从事设计师工作很多年后 ，才悟出来的情理 。“那个年代 ，地标性建筑，好看是首选 。好看才会有销量 。”
此言非虚 。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO ，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中 ，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年 ，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军 。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。
▲（北京建外SOHO）
潘石屹这么“红” ，一方面是他在微博上拥有不少粉丝 ，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份 。由建外SOHO开头 ，潘石屹仿佛打开了任督二脉 。随后几年 ，潘石屹和SOHO中国 ，推出的每一个新项目 ，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑 。外观漂亮，地段绝佳 ，是这些办公楼的共同点 ，例如前门SOHO 、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等 。
“很新奇 、很时尚”的口碑中 ，早些年的SOHO系列 ，销量可谓一骑绝尘 。2007年 ，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式 ，SOHO进入了它的快速发展期 。2010年这一年 ，SOHO商业散售额 ，达到238亿元 。
SOHO中国前员工司元记得 ，那些年仅仅要有大型活动，都会找SOHO要素材 。“很多城市形象类的大活动 ，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块 ，SOHO有很大创新 。”但令所有人没有想到的是 ，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字 。从2012年开头 ，SOHO“转售为租” 。这是SOHO的第一次转型 。
做出这一决定 ，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼 ，陷入了业态混乱 、租金上不来的泥淖 。这影响了SOHO的口碑 。但转型之路 ，谈何容易？2014年 ，潘石屹转型新共享办公时 ，SOHO的营收仍然在下降 。一直到2022年 ，SOHO的营收仅仅有17.75亿，相当于高峰时的十分之一 。
笙歌归院落 ，灯火下楼台 。复盘来时路 ，除市场下行 、需求不足 、以及疫情重击等因素外 ，这家公司多年前埋下的雷——办公楼适用性问题 ，也随着时代的进步被引爆了 。王城还记得 ，因而排风系统不合理 ，望京SOHO地下停车场 ，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯 ，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了 ，其实就是中国人的审美和居住要求提升了 ，不过于追求多功效和时尚 ，更注重切实的居住需求了 。毕竟 ，房子是用来住的。时代不一致了 。”
潘石屹的口碑 ，也一路下滑 。2013年起 ，潘石屹不断抛售资产 ：卖地王 、卖商业广场 、卖办公楼、卖车位……2014年 ，潘石屹夫妇成立专项基金会 ，向哈佛捐款6亿元 。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石 。2022年以来 ，潘石屹又与SOHO进行了切割 ：卸任了8家企业的共14项职务 。2022年年底 ，潘石屹被外界发现 ，他人在美国 。
一直到2023年8月18日 ，SOHO中国发出爆雷预警 ，大众也对潘石屹的质疑声 ，到了无以复加的地步 。探究潘石屹做这些事的动机 ，司元告诉「市界」 ，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉 ，对他（潘石屹）影响很大 。他在那次泡沫来临之前逃顶 ，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次 ，剧情和30年前惊人的相似 。
资产不好卖 ，租金不好收
在司元看来，潘石屹是一个好老板 ，没有那么玻璃心 。“潘老板有点小驼背 ，感觉永远在笑，看起来特真诚 。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」 。
不过 ，外界也有人如此评价潘石屹 ，“他有农民的谨慎 ，小官员的逢迎 ，读书人的狡黠和艺术家的取巧 。妥协 、投机和谨慎 ，给他带来了重大的利益 。”尽管潘石屹对此否认 ，但有人算了一笔账 ：潘石屹和张欣夫妇 ，在近7年间累计套现300亿资产 。
时至今日 ，潘石屹给SOHO留下的 ，是一个“残局”。业绩方面 ，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元 ，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元 ，同比降 93% 。负债方面 ，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元 ，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上仅仅有6.27亿元的现金及现金等价物。
但好在 ，SOHO还有689.2亿元的总资产 。SOHO的主要资产 ，仍是支撑其业绩的“九大金刚” 。即北京的前门大街项目 、望京SOHO 、光华路SOHO 、朝阳门SOHO 、丽泽SOHO ，和位于上海的SOHO复兴广场 、外滩SOHO 、SOHO天山广场、古北SOHO 。「市界」发现 ，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。
“SOHO有好多物业正在售卖 。”8月30日 ，宋枫说 。确实 ，从SOHO商办租赁平台可以看到 ，中关村SOHO 、银河SOHO 、朝外SOHO 、朝阳门SOHO 、三里屯SOHO 、光华路SOHO 、SOHO现代城等项目 ，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家 。”尽管SOHO的资产都很优质 ，但卖资产以自救这条路 ，SOHO恐怕不大好走 。
前些年，接盘SOHO资产的人中 ，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等 。但时移世易 ，在震荡的市场大环境中 ，煤老板们的身影变少了 ，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资 ，大多数欲买下自用，但最终很少人出手 。
宋枫曾带一个客户 ，去看了光华路SOHO二期项目 。“当时 ，这栋大楼出价是70多亿元 。合下来每平方米是6万多元 ，正常市场价能卖到7万多元 。”但因而客户资金比较紧张 ，最后没有交易成功 。这栋楼单价不高，但体量太大了 ，导致总价高。
银河SOHO的一处物业 ，从2021年就开头售卖 ，但直到今天也没有卖出去 。王城曾带客户去看过 。那是一座商业小独栋 ：地上四层 ，大约5000平方米，带租约出售 ，售价4.2亿元 。王城一番评估后 ，将价钱压到了2亿多 。SOHO认为这个价钱太低了 ，双方互不让价 ，最终这事不了了之。
“SOHO不愿意降价的很多缘故 ，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」 ，要是选择降价抛售 ，SOHO在支付土地增值税后 ，卖楼的钱便所剩无几 。实际上 ，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税 ，例如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO ，便是其中的典型。
更重要的一点是 ，“因而一点儿这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产 ，一点儿过不了户 。例如去年卖的资产，不少过不了户 。”宋枫向「市界」解释道 ，过不了户相当于SOHO卖楼的钱 ，拿不到手上 。拿不到手上，就还不了手上的债 。这也就意味着 ，靠出租自持物业 ，获取租金收益 ，似乎是SOHO的最大出路之一 。
其实 ，为了将房子出租出去 ，SOHO中国这些年没少使劲 。除了采用打折 、下调租金等手段外 ，SOHO这几年一直在招人 。“如银河SOHO换了不少人 ，挖过去很多商业地产的人 。”宋枫告诉「市界」 ，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的 。即便这样 ，SOHO整体情况仍不及预期 。
“大家都在控制预算 ，虽然有的楼租金降价到五六元 ，但好多客户会去找比五六元还便宜 ，例如三四元的写字楼 。有的甚至跑到了五环 、六环外 。”宋枫向「市界」感叹道 。并且，随着时代的进步 ，客户认知的提升 ，SOHO写字楼使用率低等问题 ，也让很多客户打了退堂鼓 。这也就意味着，在时代大势面前 ，SOHO的自救路 ，难言乐观。
远在异国的潘石屹 ，能解决这些问题吗 ？他留下的残局 ，又该如何收场 ？
（文中宋枫、王城 、司元为化名。）
作者 | 陶 婷
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊